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39 - よこ管ネット

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39 - よこ管ネット
発行責任者:香川泰男
編集責任者:山本育三
編 集 長:北見義樹
2016.11
39
No.
C O N T E N T S
管理から経営へ
●今号の目次
2p 会員管理組合アンケート
地震保険に入っていますか?
「加入」38.6%、「検討あり」12.5%
熊本地震による被災マンション
4p 商品紹介 対震玄関ドア
「デレマース」「アケルくん」
「スーパーレスキュー」
5p Report
国土交通省「小規模な倉庫」の
取り扱い
横須賀市が緩和通達
6p 川管ネット
設立15周年記念フォーラム開催
セミナー&展示ブース&相談会
8p 地域ネット活動状況
共用・専有給排水管工事見学会、
防災・減災セミナー等
全管連、日本マンション学会共同作成
「改良版マンション標準管理規約」
12p 賛助会員ガイド
業種別賛助企業の一覧表を掲載
神奈川建物リサーチ・センターを新掲載
14p 会員マンション紹介
鶴見スカイハイツ管理組合
マンションの資産価値というと、「時価(いくらで売れるか)」に意識のいく
方も多いと思います。小さなマンションから始まって転売・転居を繰り返し、
最後は戸建てという、かつての住宅すごろくの時代に対し、今はマンション居
住者の半数以上が永住を志向しています(国交省25年度マンション総合調査
によれば52.4%)。
マンションの資産価値には、「換金価値」と「生活価値」とがあると考えま
す。「換金価値」は読んで字のごとく、冒頭で述べた時価のことですが、管理
状況よりも、その時々の社会の経済状況を主軸として、築年数、立地条件、周
辺の取引実績といった要因によることが多く、本人の期待する価値で取引する
ことは容易ではありません。
一方、「生活価値」とは、快適・安全な充実したマンションライフを送れる
ことであり、永住志向が半数を超えた現在、これを重視すべきと考えます。そ
れには、マンションを「管理する」から「経営する」へと発想を転換する必要
があります。なお、「管理」とは「規範からの逸脱への対応」、「経営」とは
「変化への対応」ととらえています。
マンションに当てはめてみると、大規模修繕に代表されるような、傷んだと
ころ、経年劣化したところを修復するという、いわゆる管理のみではなく、時
代とともに変化する住生活欲求にこたえるべく、技術・工法・材料等の進歩も
踏まえた長期的なマンション生活設計図(グランドデザイン)による時代を取
り込んだ環境整備を積み上げていく経営が必要と考えます。
「マンション経営」というと、コマーシャルにある個人の土地活用を連想さ
れるかも知れませんが、管理組合にこそふさわしい当たり前の言葉となること
を願っています。
シンポジウム「大震災に対して今できる備え」
10/15 日本マンション学会
日本マンション学会は10月15日、明治学院大学白金キャンパスでマン
ション管理シンポジウム「大震災に対して今できる備え∼首都直下型地震を
見据えて∼」を行った。
報告は、①熊本地震における被災の実態(全管連・川上湛永会長)、②東
京都における震災対策(東京都住宅政策推進部・小林秀行マンション課長)
、
③マンションにおける耐震診断・耐震補強の現状(一級建築士・今井章晴
氏)、④東日本大震災からの教訓(東北管連・小島浩明常務理事)
、⑤マンシ
ョンの管理規約で定めておくべき対策(明治学院大学・大野武教授)
。
規約で定めておくべき対策とは、災害等で総会開催が困難である場合に応
急的な修繕工事を行うための修繕積立金の取り崩し等について、理事会決議
で実施できるようにすることなど。
災害時の指示系統など組織体制についても使用細則や防災マニュアルの作
成をすすめていた。
Kanagawa Mansion Network 39
11p Topic
よこ管ネット 理事 ●堀内 敬之
堀内 敬之
1
2017.1.1
地震保険改定
神奈川は11.4%アップ
3段階で最終39%値上げへ
◆地震保険料の改定
◆補償内容の改定(損害区分の細分化)
火災保険に付帯することができる地震保険について、
2017年1月1日以降の契約から全国平均で大きく引き上げ
られる。この改定は第1弾で、19年、21年と3段階の実施
となり、東京・神奈川は最終的に39%の値上げとなる予定
となる。
今回の改定後の保険料は東京都・神奈川県・千葉県が
11.4%アップ、埼玉県が14.7%アップする。
地震保険は法律(地震保険に関する法律)に基づいて、政
府と損害保険会社が共同で運営している制度である。全国的
に値上げをする理由は、政府機関が作成する地震の研究デー
タの見直しによるもの。支払い保険金と、保険料や官民責任
額(準備金)とのバランスから本格的な改定に踏み切ったと
みられる。
会員管理組合アンケート
これまでの地震保険は、保険の対象に生じた損害の程度に
応じて、「全損」「半損」「一部損」(受け取れる保険金はそれ
ぞれ100%、50%、5%)の3つの損害区分だったが、
2017年1月1日以降の契約からは「半損」(50%)を分割
して保険金額の60%を受け取れる「大半損」、30%を受け
取れる「小半損」とし、4つの損害区分となる。
損害査定により保険金の受け取りに大きな差がつくことへ
の不満解消に向け、保険金支払い割合の差を縮小させること
が目的だ。
マンションでは「全損」判定はあまり見られないが、半損
か一部損では大きな金額差が生じる。
「半損」を「大半損」と
「小半損」に細分化することで保険金が受け取りやすくなれば
契約者にとって好材料といえるだろう。
地震保険に入っていますか?
「加入」38.6%、
「検討あり」12.5% 未加入の理由は「保険料が高い」
2
神管ネットでは傘下の地域ネットに加入する会員管理組合を
「理事会」「不明」という回答が37.0%で並んで高かった。
対象に「共用部分の地震保険に関するアンケート」を行った。
万が一震災が起きた場合、「なぜ地震保険に入っていなかっ
たのか」等、管理組合員からクレームが出るケースを想定され
アンケートは10月に実施。全会員マンションへ送付し回答を
る。このため事前に管理組合としての意思統一ができているこ
得たのは88管理組合だった。集計結果は下記のとおり。
とが望ましいといえる。理事会だけで決めたり、「不明」のま
地 震 保 険 へ の 加 入 状 況 に つ い て 、「 は い 」 と い う 回 答 は
まにしておくのではなく、大震災後にもめることのないよう、
38.6%、「いいえ」「加入を検討したことがある」と答えた
「未加入」は6割を超えていた。
検討結果を総会議事録などに残しておくことが大切である。
加入時期については「阪神・淡路大震災
後 」 が 3 6 . 4 % 、「 東 日 本 大 震 災 後 」 が 【Q1】地震保険に加入していますか?
【Q2】地震保険に加入した
24.2%、今年の「熊本地震後」は3.0%
理由は何ですか?(複数回答可)
だった。加入の理由は「建物の修復費用に 加入を検討した
24
25
ことがある 12.5%
充当するため」がその筆頭に上がった。
20
地震保険未加入の管理組合の理由は「保
険料が高い」「補償内容に不満がある」
「保
15
12
険金の支払額が少ない」の順。「その他」
9
10
はい
では「メリットがよくわからない」「各戸
38.6%
別に入っているケースが多いので管理組合
5
2
1
は総合保険のみとした」など。
いいえ
0
地震保険へ加入しないことを決めた段階
組被
充建
強管
48.9%
不
そ
合災
当物
い理
運生
すの
要組
の
明
営活
に つ い て 、「 理 事 会 」 3 7 . 0 % 、「 総 会 」
る修
望合
のに
他
た復
が員
安お
定け
め費
あか
18.5%、
「不明」37.0%だった。
をる
用
っら
考
に
たの
慮
◇
建築基準法では、昭和56年6月1日以
降に建築確認を受けた建物を新耐震基準マ
【Q3】Q1で「いいえ」「検討したことがある」
【Q4】地震保険へ加入しないことを
ンション、それ以前を旧耐震基準マンショ
と回答した管理組合へ
決めたのはどの段階ですか?
ンと分けている。アンケートに協力してく
地震保険へ加入しない理由は何ですか?
検討したことが
検討中 1.9%
れた管理組合では、旧耐震基準マンション
(複数回答可)
ない 5.6%
が39件、新耐震基準マンションが49件 30
26
だった。
25
このうち旧耐震基準マンションで、地震
20
16
保険に加入しているのが46.2%、「いい
理事会
14
15
37.0%
え」「検討したことがある」など「未加入」
9
10
不明
は53.8%。逆に新耐震基準マンションで
4
37.0%
5
加入しているケースは30.6%だった。や
0
保
性そ
不補
はり旧耐震基準マンションのほうが約
そ
高保 額
総会
が険
をも
の
い険 少金 満償 感そ
18.5%
内
が
15%も加入率が高かった。
の
じも
他
料 な
あ容
い支
な必
が
払
地震保険に加入するかどうかを検討し、
るに
い要
加入しないことを決めた段階については、
マ ン ション 相 談 員 等 の C P D 事 業 セ ミ ナ ー
平成28年度第2回
「熊本地震に学ぶ∼震度7が2回∼被災者≒明日のわれわれ」
日 時:9月14日貉 13:00∼17:00
会 場:ハウスクエア横浜1Fホール
テーマ:「熊本地震に学ぶ∼震度7が2回∼被災者≒明日のわ
れわれ」
講 師:道明由衣氏(横浜市建築局)、宮城秋治氏(宮城設計
一級建築士事務所)、川上湛永氏(全管連)
、小川健一
氏(日新火災海上保険)
主 催:神管ネット、浜管ネット
共 催:マンションリフォーム技術協会(marta)、横浜市住
宅リフォーム推進協議会
第1部は「耐震診断・耐震補強は進んでいるか?横浜市の施
策・支援制度は?」と題し横浜市建築局・耐震事業担当の道明
由衣氏が講演した。
横浜市の耐震化促進施策として、平成27年時点での横浜市
内の住宅の耐震化率は約89%。これを平成32年までに95%
とすることを目標としている。マンションについて横浜市では
耐震改修促進法により、①市が指定する道路に敷地が接するマ
ンション②高さの要件に該当するマンションを「耐震診断義務
付けマンション」とし、平成28年12月末までに耐震診断を
完了し、結果を市長に報告するとしている。
市ではさらに補助制度を設け、耐震の促進を図っている。診
断や改修事業の手続きについては
「まずは市へご相談ください」
と話している。
第2部は「耐震補強工事はお金がかかる?もっと身近に実施
できないか」。宮城設計一級建築士事務所の宮城秋治氏が講師
を務めた。
宮城氏は東京・板橋区の旧耐震基準で建てられたマンション
(42戸)で、耐震補強工事と3回目の大規模修繕工事を同時に
行った例を紹介。板橋区の助成制度を利用しながら、約
4,000万円を住宅金融支援機構から借り入れ、現在工事を実
施中である。耐震補強のポイントはコストを小さくするため、
主棟の東西方向が弱かったの
で、この弱い部分の補強として
耐震性の強かった副棟を鋼板、
鋼棒などで一体化した点。大規
模修繕を合わせた金額でも戸当
たり238万円となり、コスト
を大きく下げることができた。
耐震補強は完ぺきに行った
り、出来上がりの見栄えをよく 宮城設計一級建築士事務所の宮城氏
計画しようとすれば、コストが高くなる。専門家と相談しなが
らポイントを押さえて行えば低コストで実現できる例である。
第3部は全管連の川上湛永事務局長。4月30日から7日間、
熊本に入り被災マンションの調査を行ったときの様子を、写真
を交えながら報告した。
熊本のマンションの被災は2回目の4月16日の余震(本震)
で大きく被災したという。
熊管連によると、全壊判定のマンションは7棟。被害は壁に
X状のせん断亀裂、エキスパンジョイントの破壊、地盤沈下、
水槽の破壊など。室内でもタンスや食器棚の家具が倒れて大型
ごみとなり、市内はごみであふれかえっていたという。集会所
に寝泊まりしたり、車中泊をする人もいた。
「横浜で大地震が来た時のことを想定していますか?こんな
状況になるんですよ」。写真には被災マンションのメッセージ
が盛り込まれていた。
4番目の講師は日新火災海上保険の小川健一氏。日本損害保
険協会とマンション管理業界が東日本大震災以後に作成した資
料、「マンション共用部分における地震保険について」をもと
に地震保険の必要性を語った。
宮城県では東日本大震災時に4分の3の管理組合が地震保険
に加入しており、その約9割で保険金を受領。修復費用の原資
として地震保険の保険金を充当したマンションが多数を占めた
という。
当日会場には約100人が参加した
以下は講演者。横浜市の道明由衣氏
熊本入りした全管連・川上会長
日新火災海上保険の小川氏
Kanagawa Mansion Network 39
3
商 品 紹 介
対 震 玄 関 ド ア
大震災の際、新耐震基準のマンションであれば倒壊の可能性は極めて低いといえる。問題は「閉じ込め」。地震によっ
て躯体(壁)がゆがみ、玄関ドアが開かず、部屋内に閉じ込められるケースが少なくない。
例えバール等で玄関ドアをこじ開けて人が避難できたとしても、今度はそのドアを再度閉めて施錠することは困難だ。
東日本大震災でも有事の際につけ込んだ被害(空き巣・事務所荒らし)が問題になった。
このページでは3種類の「対震玄関ドア」を紹介する。
※主に建具の業界では、地震に耐えうる「耐震」ではなく、地震に対応するという意味で「対震」という用語を使ってい
ます。
デ レ マ ー ス
ア ケ ル く ん
ドアの中にドアが…新発想の2ドアシステム
震度6でドアの歪みは1.7cm…
塗るだけで開ける力は200kg⇒6.12kg
「デレマース」はドアの中に小さ
なドア(小扉)を設けた新発想の2
ドアシステム。
「デレマース」は従来の対震玄関
ドア比で2倍以上変形しても、軽く
押す程度の力(3kg∼)で小扉が開
くため避難が可能となる。
無事に避難した後、次に心配なの
が部屋の防犯。「デレマース」は避
難後の施錠・開錠が可能で、小扉に
も専用のカギが付いているため、繰
り返し施錠が可能だ。
「アケルくん」は、ドアの側面と上下面に薄い樹脂製の滑り
材をコーティングし、ドア枠にシールを貼付するだけ。震度6
強の揺れでドアの歪みは1.7cmになると想定されている。そ
の時のドアを開放する力は200kg以上にも及び、人力で開け
ることは無理となる。「アケルくん」を取り付けると、この開
放する力が6.12kgで開くことが実験で証明されている。
「アケルくん」の仕組み アケルくんをドアの側面に取り付けることでドア
が回転しやすくなり、ドア枠と扉の接触による摩擦を減らし、より小さな
力での開閉を可能にする
小さな力(3kg∼=
軽く押す程度の力)
でも簡単に開放可能
問い合わせ先
野口興産株式会社 リニューアル事業部
蕁03-3994-5627
http://www.noguchi-kousan.co.jp
ドアに滑り材をコーティング
ドア枠にもシールを貼付。施工は
約1時間で終了
問い合わせ先
リノ・ハピア株式会社
薔0120-270-451 http://reno-happia.co.jp
スーパーレスキュー
対震丁番・対震プレート採用でドアとドア枠の接触を和らげるシステム
①対震丁番
地震で建物のドア枠に変形が生じた場合、その力を丁番内のスプリングが吸収し、丁番の変
形や上枠との摩擦を和らげる。
②対震プレート
対震プレートはジルコニア系セラミックで、摩擦係数が非常に低い(滑りやすい)という特
長がある。この対震プレートを戸先側と枠に対面して4個所(計8枚)設置。地震による衝撃
と圧迫(局部変形)でドアとドア枠が接触してもこのプレートがベアリング効果を発揮し、接
触面を滑りやすくしてドアの開放を容易にする。
株式会社アイ・エス
4
問い合わせ先
蕁03-3249-3531
http://www.is-door.com
国土交通省「小規模な倉庫」の取り扱い
横 須 賀 市 が
緩 和 通 達
海辺ニュータウン連合自治会等の要望通る
国土交通省が各都道府県建築行政主務部長あてに「小規模な
倉庫の建築基準法上の取扱いについて(技術的助言)」という
通達を出した件で、横須賀市は「防災倉庫に限り、床面積5㎡
までは建築物に該当しない」とする緩和措置をとっている。
よこすか海辺ニュータウン連合自治会等が横須賀市に「国土
交通省の通達は実態にそぐわない」などと呼びかけ、要望が通
った形だ。これにより、横須賀市では補助金申請したものに限
り、防災倉庫の設置基準が緩和されることになった。
◇
国土交通省の通達は「奥行が1m以下かつ高さが2.3m以下、
床面積が2㎡以内」の小規模な倉庫(物置等を含む)は建築基
準法上の建築物に該当しないものとし、建築確認等の手続きも
不要としたもの。逆に考えれば、床面積が2㎡以上は建築確認
が必要になるわけだ。
「2㎡以内」の倉庫とは、戸建ての庭先のプレハブ物置が一
般的。これについて自主防災組織等の現場では、実態にそぐわ
ない通達だと混乱、反発を招く地域が出た。防災倉庫設置に補
助金制度を設けている市町村などである。国土交通省の内容で
は補助金を得ても、建築確認の手続き費用が必要になるからだ。
建築確認を申請するためには、
審査機関に支払う申請手数料、
申請のできる登録業者への設計監理料がかかる。町内会や自治
会、管理組合など自主防災組織で使用するものを想定している
とはとても思えない。
そこで、横須賀市では市民の声を通し、次の条件をもって防
災倉庫の設置にかかわる補助金申請を認めることとなった。
<防災倉庫の設置にかかわる補助金申請について>
1 設置の申請条件
(1)床面積を5㎡以下とする
(2)建築基準法に定める道路上に設置しない
(3)横須賀市地区計画の指定地域に設置する場合は、壁面の
位置の制限を順守する
(4)倉庫には『○○○○防災倉庫』
(5)地震・風水害等を想定した転倒防止のための固定をする
2 維持・管理の条件
(1)地域の防災活動に必要な器材のみを収納する(用途の変
更は行わない)
(2)発災時、防災訓練及び収納器材の点検時以外は内部に立
ち入らない
(3)『防災倉庫使用時の注意事項』を防災倉庫内に掲示する
◇
国土交通省がこのたび「小規模な倉庫」の取り扱いについて
発信した背景には、貨物輸送用のコンテナを住居としたり、カ
ラオケルームなどにして営業するものを取り締まる目的があっ
たようだ。
それが自主防災組織の防災倉庫にまで適用されることで、混
乱を招く地域があったのだ。
とはいえ、自主防災組織への施策の意識が低い自治体では国
土交通省の通達さえ知らない担当課もあった。
市民の防災意識を高める以前に、自治体の意識がもっと高く
ならなくてはならないのではないかと感じている。
消防設備点検・排水管清掃
専有部分内の消防設備点検・排水管清掃は、建物全体の維持
管理のため、全戸(100%)実施が大前提です。とはいえ、
各戸の管理意識のレベル差や諸事情によって立ち会えないこと
から、全戸実施することが困難であるマンションは少なくない。
さらに賃貸されている場合には賃借人の立ち会い協力が得ら
れにくく、多くの管理組合ではその対応に頭を悩ませているよ
うだ。
ここでは居住者とトラブルを起こさないで消防設備点検・排
水管清掃の全戸実施を実現している管理組合の事例を紹介す
る。
■事例マンション
(1)消防設備点検・排水管清掃の内容や必要性を認識させる
未実施による事故発生時の損害対応の大きさ(消防点検報告
書への記載、漏水事故時の費用負担の周知など)
(2)管理規約への規定・不在時の対応
管理を行うために必要な範囲内での立ち入り請求など、「全
戸実施」がマンションのルールだということを啓蒙する
(3)その他
①年間行事として定期化
「消防設備点検は4月、10月の第3土曜日」を徹底…この
日だけは在室!
②1カ月以上前の全戸アナウンス
ローテション勤務・シフト勤務者への早めの実施日告知によ
る立ち会い調整
③注意喚起の絵入りポスター
エントランス掲示板だけでなく、2カ所の裏玄関とエレベー
ター内
④回答書兼入室許可書(在・不在/不在時入居許可)の
完全取得
不在者から入室許可書を事前に入手するとともに、未回答者
への徹底フォロー
⑤理事によるマスターキー解錠と立ち会い
業者任せにしない
(マスターキー取り扱い細則とキーの管理)
◇
事例管理組合ではこの方式を日頃から徹底しているため、4
年前の「玄関扉改修工事」、2年前の「窓改修工事」も計画通
り、全戸完了することができた。
(マンション管理士・大松健三)
排水管清掃は漏水事故や排水のつまり、悪臭といったト
ラブルを防ぐためにも未実施の住戸をつくりたくない
Kanagawa Mansion Network 39
築35年・SRC造・8階建て・112戸(ファミリータイプ
32戸・ワンルーム80戸)
※ワンルームは主に投資用で、賃貸住戸は70戸に上る。独
身賃借人が多く、入退去も多いため、マンション全体の管
理が実施しにくくなるところ、以下の要領で消防設備点
検・排水管清掃を含む工事・点検を全室実施している。
全戸100%実施にするには…
5
川管ネット 設立15周年記念フォーラムを開催
セミナー&展示ブース&相談会
川管ネットは9月3日10時30分∼17時30分、川崎市
総合福祉センター(エポックなかはら)で、設立15周年
を記念して「かわさきマンション管理フォーラム」を開
催した。
ションが増加し、さらに武蔵小杉駅周辺を代表する新し
い形の超高層マンションも増えている。
これにより、管理組合としての対応も複雑化し、マン
ション管理における相談件数も急増しているという。セ
当日はマンション管理基礎セミナーのほか、賛助会員
ミナー後の相談会では一級建築士2人、マンション管理士
が出展ブースを設けて企業PRを行う展示ブース、弁護
2人、税理士1人、弁護士1人が対応。滞納問題から建物
士や建築士、税理士、マンション管理士などによる相談
の不具合等、さまざまな相談が寄せられていた。
会を同時に開いた。
セミナーは「標準管理規約の改正」
「大規模修繕工事の考え方」をテーマに
マンション管理センターの原昇氏、日
本大学の永井香織氏が講演を行った
(9ページ参照)。
当日は150人超の参加者が来場。参
加企業・団体は20で、展示ブースには
人があふれた。
川崎市では築30年以上の高経年マン
150人を超える参加者があった
フォーラム開催時にあいさつする宮島茂・
川管ネット会長
セミナーの合間には展示ブースに
人があふれた
企業の担当者に熱心に尋ねる参加者ら
相談会でもさまざまな管理組合の
悩みに川管ネットが対応した
事故・瑕疵・倒産等発生後の補償のため
「工事保険、瑕疵保険、完成保証加入」の確認を
― あるネットワーク役員のひとりごと ―
先日、マンション改修工事で仮設足場の解体作業中にパ
イプが落下し、通行人が死傷した事故が発生した。
お亡くなりになられた方には心より御冥福をお祈りいた
し、負傷された方には、お見舞い申し上げる。
応の備え」
事故・瑕疵・倒産等を起こした後に、しっかり補償して
どんなに実績ある会社でも、何らかの「ミス(事故、瑕
もらうために、工事会社選定の入札条件に「工事保険(請
疵)」つまり人災は、100%防ぐことは、難しいのかもし
負業者賠償責任、PL)、瑕疵保険、完成保証に加入」(補
れない。
償額、特約付帯も明記)を記載し、加入しているかの確認
やはり作業するのは人間である。「100%大丈夫」はあ
りえない。ましてや、職人の不足・高齢化・技術力低下な
どで、リスクは高まる一方だ。
工事を行う管理組合には、自分で身を守るために、自ら
リスク対策を行うことが求められる。
(1)「工事会社選びで予防」
工事会社選定の入札条件に、過去の事故・瑕疵などの有
無、安全対策方法を提出するよう記載する。さらに、工事
6
中に安全確認する(気が緩まないように)。
(2)「事故・瑕疵・倒産発生後の損害賠償、瑕疵補修対
も行う。
最後に、ある管理組合理事長の印象深い言葉を紹介する。
「私は、管理組合理事長となった以上、住民の住生活を
守る責任がある。マンションは共有財産、共同生活のよう
なもの。だから1%でもリスクを減らすために、できるこ
とはしっかり対策したい。管理会社や工事会社など第三者
の言葉を鵜呑みにはしない。しっかりとした備えと確認を
することが最も重要だ」
。
「マンション再生法」制定を活動のメインテーマに
NPO全管連 平成28年度通常総会開催
9/26 於:東京・浅草 東京都立産業貿易センター台東館2F会議室
神管ネットが構成団体として加入するNPO全国マンション管理組
合連合会(全管連・山本育三会長)は9月26日、東京・台東区の東
京都立産業貿易センター台東館2F会議室で平成28年度通常総会を
行った。
平成28年6月30日現在、全管連構成団体は北海道から沖縄まで
の全18管理組合団体(2,198管理組合・212,715戸)
。
総会当日は全国から各構成団体の代表者が浅草に集まり、平成27
年度の活動報告および収支決算・監査結果報告、平成28年度の活動
方針および予算案等の決議を行った。
平成28年度の主な活動方針は下記のとおり。
最も注力する活動メインは「マンションの改良による再生等を円
滑に促進するための法律(マンション再生法)」制定への取り組み。
全管連では平成22年4月からマンション再生(改善)法要綱案を作
成し、制定運動を開始した。昨年度マンション再生法提起案が総会
で承認されたことから、今年度もさらに国土交通省、政党等に法制
化を働きかけていく。
なお、今年度の任期をもって山本育三会長(神管ネット)が退任
し、監事になることが決まった。後任には川上湛永氏(NPO日住協)
が会長に就任する。
平成27年度の主な活動
平成27年9月末 国土交通省へ要望していた税制改革が見送ら
れた
11月7日 全管連、マンション学会、マンション管理業協会、
マンション管理士連合会の4団体でシンポジウムを開催。テ
ーマ「標準管理規約改正」
平成28年2月∼3月 MKSとの共同事業「マンション大規模
修繕セミナー」開催地は大阪、広島、名古屋、札幌、仙台、
東京、福岡の7都市
3月9日 第1回再生法制定推進連絡会
4月6日 シンポジウム「マンション再生法の意義」
4月27日 第2回再生法制定推進連絡会
4月30日∼5月2日 熊本地震現地調査
4月30日 熊本地震・被災マンションへの義援金を募集
5月14日・15日 熊本地震・被災マンション相談会
9月13日 日本マンション学会と共同で「改良版マンション標
準管理規約」発表
全国マンション管理組合連合会への問い合わせ
……平成28年度の主な活動方針……
(1)
「マンション再生法」制定運動の継続
マンション再生法の制定運動の展開は全管連の呼びかけによ
り、マンション管理業協会、マンション計画修繕施工協会
(MKS)、日本マンション管理士会、マンションリフォーム技
術協会、リニューアル技術開発協会、建物診断設計事業協同組
合の6団体が参加し、マンション再生法制定推進連絡(準備)
会を結成した。
こうした再生法の制定運動に対し、国土交通省は「理念法と
して再生法を位置付けるかどうかは別」とする考えを示してい
る。全管連としては今後、専有部分の改修(特に給排水管更新
工事)において、管理組合が取り組みやすい手法(議決権緩和
など)を要望項目として出していく、二本立てを視野に入れて
取り組む。現行の検討委員会に新たに理事を指名し、外部検討
委員会援軍として存続していく。
(2)ブロック会議の継続
東日本、西日本、九州の3地区でブロック会議を開催。議題
としては活動報告や会員増に関する情報交換、標準管理規約改
正やMKSとの共同セミナー等に関する意見交換などを行って
いる。
今年4月の熊本地震では九州ブロック会議の各連合会がまと
まって支援に動き、会議の成果がいかんなく発揮できた。
(3)被災マンション情報センターの設立
被災マンションの被災調査、被災者の救援、建物の耐震性の
検証、被災マンションの建築的な課題の検証、そしてマンショ
ン防災のあり方などで、各機関、政府、学会などバラバラでま
とまった情報整理がなされていないのが現状である。
全管連にマンションの被災の調査・研究・情報発信のセンタ
ーの設立を目指す。当初は理事会に担当を置き、各連合会の協
力を得て情報収集を中心に運営していく。
(4)賛助会員制度の創設
マンション開発、管理など、企業の不祥事などを追求する使
命も併せ持つ全管連として、賛助会員制度創設が足かせになら
ないかという意見もあり、直ちに全面的に会員募集にまい進す
るのではなく、各連合会の意見を聞きつつ、時期を見ながら会
員加入活動をスタートさせていく。
TEL.03-5577-5512
FAX.03-5256-1243
機械式立体駐車場の安全対策は大丈夫?
「管理者向け自己チェックシート」策定
【事故例1】
ホテルの機械式駐車場(独立鉄塔型エレベーター方式)に利
用者が車を入庫する際、車中に子どもが寝ていた。駐車場の専
任操作員が「子どもを置いたままでは入庫できない」と利用者
(親)に伝えたが、
「すぐ戻るから」との申し出を受け入れ、車
中に子どもを残したまま格納した。
その後、寝ていた子どもが目を覚まし、自分で車のドアを開
け、車から出たときに昇降搬送装置の隙間からピットに転落。
子どもの声で専任操作員が非常用脱出扉を開け、利用者(親)
らと救出し、救急車で搬送された。子どもは大腿骨骨折等の重
傷を負った。
【事故例2】
前面ゲートのない装置で、子供が装置内に立ち入り、空車で
あった隣の搬器から上昇の自車の乗った搬器に飛び移った。そ
の際転倒し、搬器と歩廊の間に挟まれ被害にあった。
この事故の場合、利用者(母親)が操作していたが、ボタン
押し補助器具を使い、操作盤から離れた位置にいたため、子供
が転倒した時点で搬器の上昇を直ちに停止させることができな
かったことも重大な事故につながった。
Kanagawa Mansion Network 39
消費者庁と国土交通省はこのほど、機械式立体駐車場に関わ
る製造者、設置者、管理者および利用者が取り組むべき安全対
策の具体的な実践例等をまとめた「機械式立体駐車場の安全対
策に関するガイドラン」の手引きを発表した。
国土交通省によると、機械式立体駐車場における利用者等の
死亡・重傷事故は平成19年以降、少なくとも32件(うち死
亡12件)発生。このうちマンション駐車場での事故が全体の
半数以上を占めるなど、利用者が駐車装置を操作するときに多
くの事故が発生している。
事故の主な発生状況としては、装置内に人がいないことの確
認が不十分なまま装置を動かしたために起きたと思われる事故
が最も多く 10 件。次いで、子どもの予期せぬ行動などによ
り危険源に接触したために起きたと思われる事故が9件となっ
ている。
このため、管理組合や利用者に注意喚起したいことを「管理
者向け自己チェックシート」として取りまとめた。
◆「機械式立体駐車場の安全対策に関するガイドラン」の手引き
http://www.mlit.go.jp/toshi/toshi_gairo_tk_000038.html
◆「管理者向け自己チェックシート」
http://www.mlit.go.jp/common/001145264.pdf
消費者庁/国土交通省
7
浜管ネット
9/10
共用・専有給排水管工事見学会
管理組合主導で一斉交換
9月10日、戸塚区にある前田ハイツ住宅(自主管理・440
戸)で定員をはるかに上回る52人が参加し現場見学会を行っ
た。工事内容は、給水方式の直結化と共用部分・専有部分の給
水・給湯・雑排水管の一斉更新。
今回の工事は専有部分も含め、管理組合の修繕積立金ですべ
て実施。すでに管理規約では専有配管(スラブ下配管)も共用
扱いで工事ができるように変更されており、さらに今回の総会
で区分所有者全員の同意を得て工事に踏み切った経緯などの説
明もあった。
○工事名/前田ハイツ住宅給排水設備更新工事 ○建物概要/
1977(昭和52)年竣工・RC造・地上5階建て・15棟・
440戸 ○監理者/㈱建物保全センター ○施工者/川本工
業㈱
○主な工事内容
①直結増圧給水改修工事
(加圧給水ポンプ方式→直結増圧方式)
②専有部分・共用部分給排水・給湯管更新工事
見学会で説明する建物保全センタ
ーの福市社長
現場では川本工業のスタッフが
引率しながら工事の様子を説明
新設した直結増圧ポンプ。180
戸向け・260戸向けと2台設置
メーターボックス内の工事後
の様子
10/1
建築分科会Bグループセミナー
∼マンションの防災・減災を考える∼
「“もしも”が明日だったら…」
8
10月1日13時30分∼、かながわ労働プラザで浜管ネット
技術者部会・専門業部会建築分科会Bグ
ループのセミナー∼マンションの防災・
減災を考える∼「“もしも”が明日だっ
たら…」を行った。
第1部の講師はNPO法人ライフ・コ
ンセプト100の永山政広氏。東日本震
災の時、緊急消防救援隊として隊を指揮
していた永山氏は、その経験をもとに、
緊急消防救援隊の経験
日頃から「想定外」に対する備えをより をもとに「備え」の重
現実的に、より具体的にイメージして、 要性を説く永山氏
そのイメージを共有しておくことの重要性を熱く語った。
緊急速報の重要性、揺れる前の15秒の行動訓練や地震発生
時の行動フロー等を決めて、マンション全体の役割分担、想像
力を高め、判断力を養うことも大切であるという。
訓練目的を明確に、誰でもいつでも必要な行動ができるよう
にして、これまでの「備え」を再点検し、「助け合える思いや
りを持った組織作りが重要」だと話した。
第2部は、Bグループのメンバー企業から、タキロンマテッ
クスの避難誘導商品「ルミセーフシリーズ」、竹内化成やアロ
ン化成の非常用トイレ、
非常食・防災設備商品の紹介を行った。
10/4
マンションの在来浴室改修と
給排水管の更生について
10月4日18時30分∼、技術者部会・専門業部会設備分科
会が石川町のかながわ労働プラザで「マンションの在来浴室改
修と給排水管の更生について」をテーマに、合同セミナーを行
った。
第1部では「在来浴室改修」についてトム設備設計の町田信
男氏が講演した。在来浴室は、個人が行うリフォームでは排水
口金物や下階天井内に配管された排水管の取り換えができな
い、ユニットバスを設置する際、排水管接続が完全にできない
ことなどの問題点がある。
そのため、管理組合主導で一斉改修しなければ漏水事故は防
げない。一方、多額の工事費用がかかるため、その工事費用を
どこから捻出するのか等の検討を早めに行う必要がある。
第2部は建装工業の渡辺氏が在来浴室の改修事例を紹介し
た。事例マンションは220戸。管理組合主導でアスファルト
防水や押えコンクリート上のタイル、排水金物を撤去、FRP
防水を施し、新規ユニットバスを設置した。
次に個別での浴室リフォーム例も紹介。事例は下階天井に排
水管が通っているマンションで、管理組合と協議の上、既設の
アスファルト防水を撤去し、新規ユニットバスに変更した。在
来浴室の排水金物の貫通位置とユニットバスの排水トラップが
重なってしまい、配管できない問題が生じたので、床面に新し
い穴を開け、排水配管の施工を行った。
今回採用した主な工法は双和化学産業の環境配慮型FRP防
水システム「ポリルーフPHS工法」。同社の高橋氏がFRP防水
の歴史から工法の概要の説明を行った。
第3部は日本設備工業の及川氏が同社の給水管更生「NT工
法」、排水管更生「Re-FLOW(リフロー)工法」を説明。ReFLOW工法の特徴は、耐用年数10∼15年、5年保証、工期1
∼2日、排水制限1∼2日9時∼17時、粉じん発生なし、コス
ト10∼40万円/戸(汚水管除く)、廃材未発生など。パイプ
スペースへの点検口の取り付けなど、最小限の内装工事でエポ
キシ樹脂塗料を管内にコーティングする工法である。
在来浴室改修について説明する
町田氏
管理組合主導で改修しなければならない浴
室工事に参加者も熱心に聞き入っていた
川管ネット
9/3
マンション管理基礎セミナー
「標準管理規約の改正」「材料の性能とコスト」
9月3日10時30分∼、川崎市総合福祉センター(エポック
なかはら)大会議室で平成28年度第1回マンション管理基礎
セミナーを行った。
第1部では公益財団法人マンション管理センター管理情報部
次長の原昇氏が「標準管理規約の改正について」と題して、講
演を行った。
今年3月14日に改正されたマンション標準管理規約単棟型
をもとに今回は、①外部の専門家の活用(第35条∼第41条
等)、②管理費等の滞納に対する措置(第60条関係コメント
等)、③災害等の場合の管理組合の意思決定(第21条、第54
条等)について解説した。
第2部は「大規模修繕工事の考え方について∼高層マンショ
ンの大規模修繕に学ぶ∼」と題して、日本大学の永井香織准教
授が講演した。
永井准教授は建築仕上材の開発・評価・施工方法を検討する
立場から、材料の性能とコストについて述べ、「安くできてよ
かった」という発想から「なぜ安くできるのか」を確認しなけ
ればならないという。
特に超高層階と低層階が同じ材料で行えるのか、工事の効率
性はどうなのか、経験値を持っている設計者や施工者を選定す
ることが、コスト以外に必要不可欠な検討材料となってくると
話した。
マンション管理センター・原昇氏
日本大学・永井香織准教授
10/1
給・排水管改修工事現場見学会
10月1日、宮前区にある鷺沼ライラック(90戸)で給・排
水管改修工事現場見学会を行った。
鷺沼ライラック管理組合では工事説明会を4回開催し、工事
内容その他の注意事項等含めて、詳細な説明を実施。見学会当
日もすべての組合員の理解と協力を得てスムーズに工事が進ん
でいる。
専有部分内の床・壁等の原状復帰においても、費用負担等合
意形成がなされており、トラブル等はないという。
敷地が広いため、2階建て現場事務所・トイレ3個所・資材
置き場・工作場所等を設けて組合員や居住者の不便性を解消。
さらにトイレと洗面台等のショールームを設置し、専有部分内
の工事のイメージ等への理解も進んでいるとのことだった。
○工事名/鷺沼ライラック住戸内給排水管更新工事 ○建物概
要/1980(昭和55)年竣工・RC造・地上5階建て・2棟・
90戸 ○監理者/㈱神奈川建物リサーチセンター ○施工
者/㈱太平エンジニアリング
○主な工事内容/①共用部給水管更新②共用部排水管更新③専
有部内給水・給湯管更新④専有部内排水管更新⑤専有部内配管
更新に伴う建築付帯工事
10/1
管理組合の監事による監査について
10月1日18時15分∼、溝口の高津市民館で28年度3回目
のミニセミナーを行った。テーマはマンション管理組合の監事
による監査について。講師はマンション管理士の大島邦造氏が
務めた。
マンション標準管理規約によれば監事は管理組合の業務およ
び会計について監査することが職務となっている。この監査が
十分に機能していれば管理組合内部の問題、管理会社の業務履
行状況、重大なトラブルなどもある程度防止できると考えられ
る。
大島氏は管理組合の顧問経験などから、「理事長を経験した
人が監事になることがよい。そうでなければ理解が難しい」と
話す。
監査の具体的な方法としては、
「監査明細(チェックリスト)」
を作成し、期末のみではなく、期初、期中に定期的または随時
行う必要があると説く。
チェックリストの主な内容
は、・理事会決議事項が審議さ
れずに決議されていないか、・
理事会議事録が作成され組合員
に回覧されているか、理事長が
独断で事をすすめることはない
かなど。監査事項には○△×を
経験を踏まえながら「監事による
つけ、指摘事項を記すようにな 監査」を説明するマンション管理
士の大島氏
っている。
よこ管ネット
9/10
集会室での工事内容の説明
床下に新規に設置した給水・給
湯・排水管
当日は20人以上が参加
現場にはトイレと洗面台等の
ショールームも設置
9月10日13時30分∼、産業交流プラザ第2研修室でよこ
管ネットセミナーを行った。テ
ーマは「三浦半島で起こり得る
災害リスクと被害想定」
。
第1部は三浦半島断層群が動
いた時の横須賀市内や三浦半島
での被害の状況などで、講師は
日本LCM総合研究所代表、マ
ンションライフ継続支援協会副
災害リスクと被害想定について説
理事長を務める安部俊一・防災
明する安部俊一・防災士
Kanagawa Mansion Network 39
三浦半島で起こり得る
災害リスクと被害想定
9
士。三浦半島断層群地震による横須賀市の被害想定は、M6.6
∼M7.2・最大震度7、家屋全半壊数105,020棟、負傷者数
50,060人とされている。
安部氏は「人間の力で災害の発生を食い止めることは不可能
だが、人間の知恵で災害の被害を軽減することは可能だ。災害
で死なない力をぜひ身に着けなければならない。災害に遭遇し
て『死ぬ』か『生き残るか』は自己責任である」と結んだ。
第2部は減災のための「防災機材」の展示・紹介。出展は下
記のとおり。
盧災害用トイレ(㈱木村技研)
盪給水タンクの制振装置「波平くん」(横須賀管工事協同組
合)
蘯水に浸すと発電、環境にやさしい水電池(横須賀管工事協
同組合)
盻下水排水管チェッカー「トオルくん」(横須賀管工事協同
組合)
眈誰でも使える次世代消火器「SAT119」(㈱ボネックス、
FIG㈱)
視点など、さまざまな点から検討していきたい。
◆
10月度は10月22日。大規模修繕工事を行うために必要な
準備や工事中の定期点検、工事完了後のメンテナンス等につい
ての基礎知識をシンヨー㈱リニューアル営業部の片平雅大氏が
説明した。事前打ち合わせは総会承認のほか、新規タイルの色
決定、住民向け工事説明会、契約書の締結、官公庁への届出等、
工事がはじまる前から工事会社に任せる業務があることを説
明。着工後については外壁塗装、
防水など各工事個所の模様を画
像を交えながら話した。
工事中の定期点検では、共用
部分目視点検・バルコニー内居
住者アンケート、アンケートの
集計により不具合個所・劣化個
所の補修作業、補修作業完了後、
保険料の料金体系について説明
定期点検報告書を作成・提出 するグッド保険サービスの伊藤
専務
し、点検が完了する。
湘管ネット
8/27、9/24、10/22
研修交流会
8月度:マンション総合保険値上げに備えての自己防衛策
9月度:排水管ライニング更生工法の説明
10月度:大規模修繕工事全般
10
毎月18時10分∼20時、藤沢市民活動センターで実施して
いる研修会。
8月度は8月27日。築年数別に料金体系が大きく異なり、
さらに近年、頻繁に改定が行われるマンション総合保険につい
て研修交流会を行った。
講師は賛助会員の㈱グッド保険サービス・伊藤昌弘専務。マ
ンション総合保険の値上げに対し、管理組合ができる自己防衛
策とは何かについて事例をもとに解説を行った。
共用部分の評価額に対して「付保割合を100%としている
契約はまだ多い」と伊藤専務。「全焼したマンションは過去に
ありません。なので付保割合は60%でも30%でも管理組合
の考え方で変更できるのです」
。
また、水災、臨時費用、修理付帯費用など、不要な補償内容
を不担保にすることで保険料の見直しを行うことができる。電
気的・機械的事故は保険料が高いにもかかわらず、原因不明の
故障は対象外で支払い事例は少ない。さらに個人賠償や施設賠
償をマンション総合保険の特約から外し、別契約にして保険料
を抑えることができる。免責や年間の保険金の支払い額の上限
など、補償内容について伊藤専務は「細かく比較・検討するこ
とが重要だ」としている。
◆
9月度は9月24日。㈱P・C・Gテクニカによる排水管ラ
イニング更生工事「FRPサポーター工法」(特許取得済)の
説明について。
FRPサポーター工法とはライニング材を浸み込ませたチュ
ーブ状のクロスを配管の内面に空気圧で張り付ける工法。
FRPとは繊維強化プラスチックのことで、排水管の穴や亀裂
をふさぐとともに管の補強ができるという。パイプの中にもう
ひとつパイプを作る、いわゆる「パイプ イン パイプ」と呼ば
れる工法である。
説明の中では動画を使ってデモ施工の様子を映写。空気圧を
使ってクロスが既存管の中に張り付いていく様子がよくわかっ
た。
高経年化が進むにつれ、排水管改修を計画するマンションは
増えてくる。更新か更生か。管理組合として資金面や長期的な
工法の説明をするP・C・Gテク
ニカ首都圏本部の惣佐氏
シンヨー㈱リニューアル営業部
の片平雅大氏が講演した
10/8
マンション管理セミナー
防災対策支援、防災マニュアル作成について
10月8日13時30分∼、藤沢商工会館ミナパーク505会議
室で「防災」をテーマにマンション管理セミナーを行った。講
師は湘管ネット賛助会員の大京アステージ湘南支店の三上智央
氏と湘管ネット理事の高津篤氏。
第1部では東日本大震災や熊本地震時に支援を体験した大京
アステージの三上氏が当時のマンションの状況や意外に必要だ
ったアイテム等、実例を交えて説明を行った。
管理組合として用意してよかった「印象的なアイテムはホワ
イトボード」。ライフラインの被害状況や防災備品の配給情報
のほか、スーパーやガがソリンスタンド、銭湯等の営業情報。
「おむつ、粉ミルク譲ります」などの助け合いの情報が記載さ
れていたという。
第2部は高津氏による防災マニュアルの作成例の紹介。第1
に居住者の備えの周知、第2に管理組合の備えとして建物や設
備の耐震性の把握、防災用品の準備など、第3に対策本部の仕
組みづくりや活動内容、役割分担などを説明した。発災時の防
災活動はA発災期(地震発生直後)、B被災生活期(2,3日
目)、C復旧期(4日目以降)に分け、対策本部の活動の仕方
を明確にしておくことの必要性を説いた。
資料には居住者名簿や安否確認シートなど12種類の各種様
式を添付。平時の際に準備できる災害対策の重要性を説明した。
大京アステージ湘南支店
の三上氏(右)
湘管ネット理事でマンション
管理士の高津氏
全管連、日本マンション学会が共同作成
「改良版マンション標準管理規約」
NPO全国マンション管理組合連合会(全管連)と一
改良版では削除せずに、旧管理規約のまま採用した。
般社団法人日本マンション学会は9月、国土交通省が3
ただし、管理との関わりが説明できない飲食の経費な
月に公表した「新マンション標準管理規約」の欠点を改
ど管理費からの支出が不適切な場合が多いこと、自治会
良する目的で、「改良版マンション標準管理規約」を作
費等の管理組合による代行徴収では強制徴収や区分経理
成し、発表した。
とすることなどに留意する旨をコメントに記載した。
各管理組合では新旧の標準管理規約、改良版標準管理
規約を参照しつつ、個別の状況に照らし合わせ、それぞ
れに適合した管理規約を作成してほしいとしている。
改良版の主なポイントは下記のとおり。
【第41条(監事)関係】
監事の理事会出席について、新管理規約では義務付け
としたが、改良版は旧管理規約のままの「できる」規定
を採用した。緊急時の理事会招集請求権など権限や役割
【全般関係】
を高める一方、監事のなり手不足にも配慮した。
新管理規約(国交省公表)では外部専門家の活用を整
備する規定が追記されたが、改良版ではさらに「一般フ
【第46条(議決権)関係】
ァミリー向けマンションでは、外部専門家を活用した場
新管理規約では価値割合による議決権割合を設定。価
合においても、組合員による理事会運営が可能になった
値割合とは「高層階と低層階での階数・方角(眺望、日
段階で、外部専門家の活用を終了する」旨を加えた。
照等)の違いにより住戸の価値に大きな差が出る場合も
新管理規約は外部専門家の活用の推奨が目的だが、改
ある」ことから、新たに加えられたが、「価値」の認識
良版はあくまで「理事会主導の管理運営が前提」を追
差で混乱を招くことになりかねないため、改良版ではす
求・明確化した。
べて不採用とした。
【第12条(専有部分の用途)関係】
【第53条(理事会の会議及び議事)関係】
第12条関係のコメントで、新管理規約では記述のな
新管理規約ではコメントで配偶者等の理事会への代理
かった脱法ハウスや民泊について、改良版ではそれらの
出席が否定されたが、改良版では代理出席を認める旧管
禁止または許可の条文例を追記した。今話題の民泊等を
理規約をそのまま採用した。
条文化することで後のトラブルを防ぐための有効な手立
てとなる。
新管理規約では、「理事は総会でその人物がふさわし
いと承認された」ことから代理出席は認められないとし
たが、代理出席を認めないと理事会すら成立しない管理
【第27条(管理費)関係】
新管理規約が削除した「地域コミュニティにも配慮し
た居住者間のコミュニティ形成に要する費用」について、
組合も存在する。このため、改良版では配偶者または一
親等の親族に限定して代理出席を認めることを規約に定
めることができるとしている。
いま話題の「民泊」可・不可の条文明示を
国土交通省では、混乱を避けるよう促す目的で、マンション管理規約において専有部分を「民泊に使用でき
る」「できない」の2通りの規約案を作成している。民泊の可・不可の条文明示はしっかりとしておきたい。
改良版マンション標準管理規約でも下記のとおり、条文例の記載がある。
【脱法ハウスや民泊の禁止または許可の条文例】
第○条(専有部分の用途)
以下の用途は前項に定める住宅としての使用にはあたらないものとする。ただし、理事会の議決を経て理
事長が承認する場合はこの限りではない。
一.1つの専有部分を別個の契約により多人数(○人以上)に賃貸すること(いわゆる脱法ハウス)。なお、
1つの賃貸借契約であっても居住者間で家賃の収受を行う場合は別個の契約とみなす
二.専有部分を不特定多数の宿泊に供すること(いわゆる民泊)
三.専有部分を1ケ月未満の契約により賃貸すること(いわゆるウィークリーマンション)
Kanagawa Mansion Network 39
<改良版マンション標準管理規約>
11
分譲マンションには、特有の法律やルール、さらには管
理組合特有の性格があります。マンションという居住形態
にどれだけ理解があるのかが、業者選定の大きなポイント
になることに間違いはありません。ここでは、各地域の管
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もっと“ハートふる”な明日へ。
おかげさまでライフポート西洋
は、創業30年を過ぎ、これか
らも、まごころ込めて、手をか
けて、お客様の大切なマンショ
ンを輝かせ続けます。
企 業 名
所 在 地
株式会社
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企 業 名
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伊勝は専門知識をもとに、建物のライフサイク
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らが長いおつきあいの始まりと考えています。ア
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術、工事期間中の皆様のコミュニケ
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建装工業株式会社
金融・保険
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門業者として55年。“住み慣れた
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よこ 本社:横須賀市森崎1-19-18 改修工事専業として、自社
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東京支店:
中央区銀座8-18-7 エイワビル6階
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で多数の技術職人を有して
いる会社です。お客様のニ
ーズにお応え出来る技術・
品質・アフター・点検を提
供して参ります。
改修一般
給・排水設備改修
企 業 名
所 在 地
浜 よこ 央 (本 社)蕁046-834-5191
大規模修繕
(東 京 支 店)蕁03-3736-7751
(横 浜 支 店)蕁045-595-0601
(北 関 東 支 店)蕁048-449-0091
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かしながら、個々のお客様の
ニーズや時代の要請にもしな
やかに応えられる改修工事
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浜 央 横浜市西区楠町10-8(神奈川営業所) リニューアル工事によって
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ター点検まで一貫したサー
ビスを提供しております。
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株式会社NB建設
(旧相鉄建設株式会社)
大規模修繕
企 業 名
電気設備改修
所 在 地
株式会社
神奈川保健事業社
おかげさまで創業50周年。
これからも皆様に求めら
れる技術とサービスを提
供してまいります。
株式会社
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[email protected]
http://www.khj.co.jp
給・排水設備改修 浜 川 よこ 央 リニューアル事業部
川本工業株式会社
横浜市中区寿町2-5-1
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浜 東京都新宿区若葉1-12-5
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京浜管鉄工業
株式会社
浜 川崎市川崎区貝塚1-8-2
川
フジクス株式会社
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建材メーカー・販売
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企 業 名
塗料メーカー・販売 神 浜 川 よこ 湘 央
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工事・維持管理会社です。
集合住宅の『水』の問題は、
何でも当社にご相談下さい。
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が年間約5000戸ございま
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アフターフォローまで、実
績と経験をいかし適切なサ
ポートをさせて頂きます。
集合住宅の給排水改修工事
の豊富な実績と経験を生か
し、皆様の豊かなマンショ
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します。
年間30万世帯もの実績を
持つ、排水管洗浄の専門
業者です。建物ごとに綿
密な事前調査を行い、洗
浄計画をご提案します。
N P O 浜 管 ネ ッ ト
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術
者
部
会
創業89年、地元神奈川で高
い信頼と実績を築いて参り
ました。電灯幹線改修・弱
電改修・省エネ改修(LED
等)
、お気軽にご相談くださ
い。
所 在 地
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当社は塗料の製造・販売を
東京都大田区南六郷3-12-1 している会社です。これか
らも管理組合の皆様に有益
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である「環境配慮形高性能
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塗料」を開発・提供するこ
とで貢献していきます。
外断熱・サッシ改修
企 業 名
外断熱メーカー
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浜 横浜市西区戸部町4丁目158番地
地元に密着したゼネコンと
して、建築・設備・耐震・
内装などのリニューアルを
お客様の立場でご提案。地
域社会の安心と発展に貢献
します。
企 業 名
所 在 地
給・排水設備改修 浜 川 横浜市金沢区鳥浜町4-18
創業68周年、水漏れ、排水管詰まり
清掃、エアコン・給湯機の取替えか
ら給排水配管の全面改修工事まで、
何でもご相談に応じます。実績と経
験のもと、お客様のニーズにお応え
できる工事を提供していく所存です。
電気設備改修
横浜市神奈川区栄町5番地1
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給・排水設備改修
給・排水設備改修
文化興業株式会社
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リノベーション営業課
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蕁046-837-2261
横浜営業所:横浜市金沢区寺前1-7-14
蕁045-781-3245
[email protected]
http://bunka-kogyo.jp
所 在 地
浜 建設事業部
工藤建設株式会社
給・排水設備改修
所 在 地
よこ 本社:横須賀市内川1-7-23
三沢電機株式会社
総合建設
企 業 名
大規模修繕
企 業 名
給・排水設備改修
所 在 地
平河町ロンステート1階
蕁03-5216-1530
[email protected]
http://www.stojapan.com
Sto Japan
株式会社
サッシ改修
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川 東京都千代田区平河町2-11-1
浜 よこ
株式会社LIXIL
リニューアル
横浜市西区みなとみらい
4-3-6-2F
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ヨーロッパ最大手の外断熱メーカ
ーSto社の日本総代理店です。日本
国内では北海道から沖縄まで施工
実績があり、近年では結露防止工
事・タイル剥離防止工事で弊社工
法が数多く採用されております。
当社は、LIXILグループ内で
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リフォーム専門の販売施工会
社です。迅速な対応とサービ
スを心がけておりますので、
お気軽にご相談ください。
機械設備メンテ
企 業 名
機械式駐車場メンテ 浜
KMPメンテナンス
株式会社
所 在 地
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千葉県市川市下貝塚3-31-4
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[email protected]e.ne.jp
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弊社は機械式駐車装置のメ
ーカーであり、現在では他
社メーカー様の機械式立体
駐車場の保守点検も行って
おります。
加入するネットワークの略号蜷 神
神管ネット
相 相管ネット
浜 浜管ネット
川 川管ネット
よこ よこ管ネット
湘 湘管ネット
央 県央ネット
企
業
名
は
五
十
音
順
に
掲
載
し
て
お
り
ま
す
NPO浜管ネット建築等専門技術者部会は、星川晃二郎部会長を中心に、マンション改修工事に豊富
な経験を持つ一級建築士事務所等で構成しています。建物の現地相談から調査・診断、工事の設計・
監理まで、管理組合の視点でお手伝いいたします。
【問い合わせ】 浜管ネット事務局 蕁045-911-6541
連絡先
氏名・所属事務所
連絡先
星川晃二郎
株式会社汎建築研究所
東京都中央区日本橋小伝馬町6-13
蕁03-5623-3881
http://www.han-kenchiku.co.jp
石川裕子
Lapis建築工房
横浜市南区榎町1-18-202
蕁045-744-2711
[email protected]
島村利彦
株式会社英綜合企画設計
横須賀市小川町25-5-203
蕁046-825-8575
http://www.hanabusa.e-arc.jp
吉岡誠
有限会社吉岡設計
横浜市西区南幸2-9-9-306
蕁045-311-6723
[email protected]
東京都港区芝浦3-6-10-307
小島孝豊
蕁03-3457-6762
株式会社IK都市・建築企画研究所
町田信男
有限会社トム設備設計
横浜市南区榎町1-18-202
蕁045-744-2711
http://www.tm-sethubi.com
横浜市港南区日野中央3-24-5
岡田英二
蕁045-836-1267
株式会社岡田建築設計事務所
伊藤和彦
総合環境技術株式会社
横須賀市湘南鷹取2-13-4
蕁046-869-4767
[email protected]
横浜市都筑区茅ヶ崎中央44-5-503
尾崎京一郎
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モア・プランニングオフィス
阿部一尋
株式会社みらい
東京都文京区本郷1-18-5-802
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http://www5.ocn.ne.jp/~ik-archi
[email protected]
http://homepage3.nifty.com/moa_p
Kanagawa Mansion Network 39
氏名・所属事務所
13
会員
ション
マン
紹介
鶴見スカイハイツ
管
理
組
合
資金計画、将来的な課題にも余裕
「居心地の良い、快適な生活がある」
3年前の平成25年、3回目となる大規模修繕工事が完
了した。
築3年目で管理会社への業務委託を止めてからすでに
35年が経過。業務委託を止めた理由は「管理費等がす
べて管理会社の経費となってしまっていたから」だとい
う。以来「再任妨げす」の理事会が中心となり、自主管
理で建物・設備のメンテナンス、管理員の採用、清掃、
植栽管理を行ってきた。
前回の大規模修繕工事では理事会内の小委員会が工事
仕様書を作成。設計コンサルタントに頼らず、理事会で
業者選定を行った。「修繕履歴を活用したり、メーカー
から材料のトレンドを聞き出したりして自分たちで仕様
書を作りました」と理事長。
12年前には給水システムについて受水槽を撤去し増
圧直結方式へ変更。当時、神奈川県や横浜市では条例の
整備に試行錯誤している最中で、給水の直結化への先駆
けとなった。
一般的に高くない修繕積立金で工事を定期的に行いな
定例理事会の様子
14
年3回、住民たちで樹木の剪定
などの植栽管理を行っている
給水管の直結化工事で受水槽を撤去→跡地は3台分の駐車スペースへ
N
P
O
浜 管 ネ ッ ト
正
会
員
がら、将来的にも資金計画に安定しているという。継続
する理事会ならではの長年のノウハウによって、もはや
役員はマンション管理のベテランがそろっている。
一方、一般住民は「役員任せ」が浸透しているようだ。
こうした事態を危惧する理事会では「だからこそコミ
ュニケーションをとるという心がけが大切」とし、日頃
のあいさつはもちろん、自治会と共同で、花見、納涼会、
遠足、クリスマス会など、さまざまなイベントを催す。
広い敷地内に管理組合の畑をつくり、子どもたちがじ
ゃがいもや里芋などの植え付け、収穫を体験させる。そ
して食事会。理事会と若い世帯との交流会である。
立地は駅近で、学校・保育園、スーパー、医院も徒歩
5分圏内。こうした住環境もあわせて、住民の息子・娘
夫婦が自分の世帯を持って帰ってくる傾向にあるとい
う。
「居心地の良い、快適な生活がここにはある」と役員
メンバーは口をそろえる。
課題は建物の終末のことだが、建ぺい率に余裕があり、
住民に負担なく建替えができそうだという。「次世代の
ための材料」として建替え条件の情報収集をしているが、
建替えも視野に入れつつ現在の建物の寿命も60年、70
年と考えていくことができる―なんとも羨ましいマンシ
ョンである。
■マンションデータ
所在地:横浜市鶴見区
1978年(昭和53年)7月竣工・地上5∼7階建て・3棟・総戸数130戸+管理員室
建物構造 ……………………………A棟SRC造、B・C棟RC造
敷地面積 ……………………………9,616.38㎡
建築面積 ……………………………2,385.613㎡
管理費の戸当たり(月額)…………6,910∼10,360円
修繕積立金の戸当たり(月額)……5,600∼8,400円
専用庭(月額)………………………600∼1,050円(22戸分)
駐車場充足率(台数÷総戸数)……57%(74台÷130戸)
駐車場使用料(月額)………………平置きのみ10,000円
駐輪場使用料(月額)………………バイク500円/台(13台)、
自転車200円/台(153台)
分譲会社 ……………………………㈱長谷工不動産
建設会社 ……………………………㈱長谷川工務店
管理会社 ……………………………なし
管理形態 ……………………………自主管理
管理員の勤務形態 …………………通勤/月∼金曜9時∼17時
の週5日制
理事会 ………………………………月1回
(理事10人、
監事2人)
任期 …………………………………立候補制1年(再任妨げず)
DATA
子どもを集めて、じゃがいもの収穫→収穫後はみんなでお食事会
イベント情報 ■■
川管ネット
蕁044-380-7163
よこ管ネット
蕁046-824-8133
正会員と賛助会員の情報交換会
マンション管理セミナー
日 時:11月18日(金)18:10∼19:30
日 時:11月19日(土)13:30∼16:50
場 所:川崎市総合福祉センター(エポックなかはら)
場 所:産業交流プラザ
第1∼3会議室
基調講演:「川崎市の住宅政策」(川崎市まちづくり局住
宅政策・林直人部長)
テーマ:「管理規約・管理委託契約を学ぶ」
講 師:須賀一朗氏(マンション管理士)、堀内敬之氏
(マンション管理士)
セミナー:「アルミサッシ改修」(YKK AP㈱・江尻佳孝
氏)
懇 親 会:19:45∼
湘管ネット
蕁0466-50-4661
研修交流会
大規模修繕工事見学会
日 時:12月3日(土)14:00∼16:00
場 所:日商岩井溝の口マンション
(JR南武線武蔵溝ノ口駅、田園都市線・大井
町線溝の口駅徒歩15分)
協 力:(設計・監理会社)㈱改修設計
(施工会社)㈱アール・エヌ・ゴトー
会 場:藤沢市市民活動推進センター・A会議室
(11月度)11月26日(土)18:10∼20:00
テーマ:「マンション居住者の高齢化対策」
講 師:高津篤氏(湘管ネット理事)
(12月度)12月17日(土)18:10∼20:00
テーマ:「管理組合と自治会の発災時体制の一元化」
講 師:茅ヶ崎グリーンハイツ管理組合・中田安磨氏
(1月度)1月28日(土)18:10∼20:00
第4回ミニセミナー
テーマ:「ペット問題」
日 時:12月3日(土)18:15∼20:30
講 師:高津篤氏(湘管ネット理事)
場 所:てくのかわさき第1研修室
テ ー マ:排水管洗浄のポイントについて
講 師:フジクス㈱上甲誠氏
第5回ミニセミナー
日 時:2月4日(金)18:15∼20:30
場 所:てくのかわさき第1研修室
テ ー マ:未定
マンション管理基礎セミナー
日 時:2月5日(土)13:30∼16:30
場 所:川崎市総合福祉センター(エポックなかはら)
テ ー マ:未定
神管ネットでは神奈川県弁護士会に所属する弁護士と
浜管ネット技術者部会の1級建築士等の協力を得て無料
◆正 会 員
名 称
加入ネット
棟数
戸数
竣工年
衣笠ハイツ管理組合
よこ管ネット
1
40
1993
マイキャッスル
鷺 沼 管 理 組 合
浜管ネット
1
14
1993
港北ニュータウン・アーク
ガーデンひびきの街管理組合
浜管ネット
3
170
1996
港北ファミールハイツ
団 地 管 理 組 合
浜管ネット
10
438
1990
フォレストパーク
四季彩の丘管理組合
浜管ネット
8
571
1998
ザ・タワー&パークス
田園都市溝の口管理組合
川管ネット
2
648
2006
北久里浜パーク
マンション管理組合
よこ管ネット
1
25
1962
を排除するには③役員に対する誹謗中傷をインターネッ
ト上に書き込み等々、管理組合を悩ませる問題は多岐に
わたっている。
法律相談会は年間3回開催、相談料は不要。
法律相談会を開催している。
相談内容は、滞納管理費や管理規約改正、建物・設備
の瑕疵問題、騒音等による住民間のトラブルなど。
これまでの相談事例でも①先の組合員の滞納駐車場使
用料は競落者から支払ってもらえるか ②暴力団事務所
―次回相談会予定―
開催日:平成29年3月4日(土)13時∼16時
会 場:かながわ県民センター
お申し込みは各地域ネットワークへ(16p参照)。
Kanagawa Mansion Network 39
法 律 無 料 相 談 会 のお知らせ
新 会 員 紹 介
15
編 集 後 記
8月30日、マンション設備改修施工会社ら13人とともに愛知県常滑
市にある㈱LIXIL(リクシル)榎戸工場を見学してきました。
工場では主に衛生陶器(トイレ)の製造過程を見学。工場内は写真撮
影ができませんでしたが、ロボット成形自動仕上げ機、100mもある
トンネル窯など世界トップクラスの先進技術、または作業員による徹底
した品質管理技術を目の当たりにして、ホント!圧倒されました。
続いて向かったのは同じ常滑市のINAXライブミュージアム。5500年前に作られた装飾タイルから、古代のオリエン
ト、イスラム、ヨーロッパ、中国、そして日本古来のタイルまで。歴史やタイルの美しさ、製作の知恵と技術に見とれま
した。(Y.K)
神管ネット組織図
NPO横浜マンション管理組合
ネットワーク(浜管ネット)
NPO湘南マンション管理組合
ネットワーク(湘管ネット)
http://www.hamakan-net.com
蕁 045-911-6541
http://syokan-net.jimdo.com
蕁 0466-50-4661
定期無料相談:毎週土曜午後 ハウスクエア横浜
NPOかわさきマンション管理組合
ネットワーク(川管ネット)
http://www.kawakan-net.or.jp
蕁 044-380-7163
定期無料相談:
毎週火・木・土曜
まちづくり公社ハウジングサロン(クレール溝口)
NPOかながわマンション
管理組合ネットワーク
(神管ネット)
http://www.jinkan-net.com
蕁・蕭 045-620-6300
〒 221-0835
横浜市神奈川区鶴屋町2-9-22-216
NPOよこすかマンション管理組合
ネットワーク(よこ管ネット)
http://www.yokokan-net.jp
蕁 046-824-8133
NPOかながわ県央マンション管理組合
ネットワーク(かながわ県央ネット)
http://kenou-net.com
蕁 046-264-6054
定期無料相談:
毎月第 4 月曜午後 秦野市役所東海大学前駅出張所
毎月第 4 火曜午後 海老名市役所 7 階会議室
毎月第 4 金曜午後 大和市役所市民相談課相談室
毎月第 3 土曜午後 大和市民活動センター会議室
毎月第 1 火曜午後 「IKOZA」内 1 階市民相談コーナー
毎月第 4 水曜午後 伊勢原市役所 1 階市民相談室
NPO日本住宅管理組合協議会
(日住協)
神奈川県支部
定期無料相談:毎月第 4 土曜午後 ヴェルクよこすか
事業内容
定期無料相談:毎月第 4 土曜午後
藤沢市市民活動推進センター
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp
蕁 045-762-1795
それぞれのマンション管理組合ネットワークは、マンション管理適正化
と生活向上に寄与することを目的に、主に下記の事業を行っています。
(1)マンションの適正な管理運営のための指導相談、支援
(2)マンション管理運営についての経験交流、情報交換、資料の提供
(3)セミナー、シンポジウム、工事見学会、各種相談会などの実施
(4)行政や他の公共団体との協働によるマンション施策の推進
※定期相談以外の無料相談も随時、電話やメール等で行っています。詳細は各ネットワークへお問い合わせ下さい。
会員状況報告
日住協
浜管ネット
川管ネット
よこ管ネット
湘管ネット
県央ネット
神奈川県支部
合 計
110組合
26,466戸
43組合
8,629戸
65組合
10,446戸
11組合
876戸
22組合
4,685戸
41組合
8,209戸
292組合
59,311戸
※平成28年10月31日現在
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